TELOS Immobilien-Rating

Die Datenerhebung und Informationsgewinnung erfolgt auf Basis eines Questionnaires. Der Questionnaire ist von der Grundstruktur immer gleich aufgebaut, im Detail aber auf das jeweilige Rating angepasst und beinhaltet somit Fragen, die für das spezielle Rating relevant sind. Der TELOS-Questionnaire unterteilt sich in der Regel zunächst in die vier großen Hauptthemenblöcke Management, Kunden, Produktion und Infrastruktur und beinhaltet innerhalb dieser Bereiche detaillierte Fragen zu den zugrunde liegenden Prozessen, Abläufen und verantwortlichen Personen. Je nach Rating können die abgefragten Themen und Kategorien variieren. Der Questionnaire ist von den für die jeweiligen Bereiche verantwortlichen Mitarbeitern auszufüllen.

Grundlage der Bewertung ist der TELOS-Questionnaire. Dieser wird von den TELOS-Rating-Spezialisten zusammen mit weiteren Informationen (z.B. Unternehmens- und/oder Produktpräsentationen, Prozessdokumentationen, Reporting-Berichten, Organigrammen und Objektinformationen) analysiert. Darüber hinaus finden auch immer Interviews mit verschiedenen Schlüsselpersonen statt, die für die jeweiligen Bereiche und Prozesse relevant sind. Auf Basis einer Datenbank werden anschließend eine Vielzahl verschiedener Einzelindikatoren durch das TELOS-Team bewertet und zu einem Gesamtergebnis verdichtet. Um eine möglichst große Objektivität zu gewährleisten, ist der Ermessensspielraum der Analysten dabei strikt begrenzt.

Die Rating-Skala beim TELOS Immobilien-Manager-Rating und Immobilienfonds-Rating unterteilt sich in folgende Bewertungsstufen:

• 1    Exzellent

• 2    Sehr gut

• 3    Gut

• 4    Befriedigend   

• 5    Mangelhaft   

• 6    Ungenügend

Darüber hinaus kann innerhalb der Rating-Stufen eine weitere Differenzierung durch +/- erfolgen.

Die Rating-Skala beim Immobilien Investmentprozess-Rating unterteilt sich in folgende Bewertungsstufen:

• AAA  (Der Fonds erfüllt höchste Qualitätsstandards)

• AA    (Der Fonds erfüllt sehr hohe Qualitätsstandards)

• A      (Der Fonds erfüllt hohe Qualitätsstandards)

• N      (Der Fonds erfüllt derzeit nicht die TELOS-Qualitätsstandards)
  

Darüber hinaus kann innerhalb der Rating-Stufen eine weitere Differenzierung durch +/- erfolgen.

Der Rating-Report untergliedert sich in Abhängigkeit des zugrunde liegenden Ratings in verschiedene Haupt- und Unterkategorien, die für das jeweilige Rating relevant sind. Alle wichtigen Aspekte, Strukturen und Abläufe der bewerteten Einheit bzw. des bewerteten Prozesses werden in dem Bericht dargestellt. Neben der deskriptiven Beschreibung werden die wichtigsten Prozesse und Verantwortlichkeiten zum Teil auch grafisch aufbereitet. Beim Immobilien Investmentprozess-Rating wird insbesondere auch der Investmentprozess erläutert. Bei den Immobilien-Manager-Ratings und Immobilienfonds-Ratings werden im Kapitel Produktion Aspekte wie beispielsweise die Objektauswahl beschrieben. Sofern die zugehörige Gesellschaft die Freigabe erteilt, wird der Rating-Report auf der Homepage von TELOS veröffentlicht.